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少子化來臨，連以往熱門的大學周邊租屋市場都亮起紅燈！根據房屋比價平台統計，去年9月開學後到現在還有3萬間住宅沒有出租。而且未來10年大學生還會再減少10萬人。房子租不出去，已有部分私校科大周邊租金年年調降，投資學區的不敗神話正在破滅。

走上2樓，Ali回到家第一件事，先把外頭曬的衣服收進來，一件件摺好，還有一樣例行性工作，就是和心愛的玩偶問好。

租屋族Ali：「太熱衷於夾娃娃，夾了800多塊才夾到它。」

4坪房間，是Ali和自己獨處的空間，門外還有小廚房，含水電每個月9500元。距離大同大學5分鐘，台北大學10分鐘。要找到生活機能方便的學區，當初費了好一番功夫。

租屋族Ali：「如果想要找到不要太貴，條件好一點的，可能也不多。但最近好像滿常看到越來越多。」

記者李頂立：「像Ali一樣在學區附近的租屋的人可能很有感覺，就是最近的空房變多了，租房子好像變容易了，不過這就是因為少子化的衝擊。根據教育部資料，今年大學新生人數可能只剩24.1萬，比去年減少8500人。到109年度更可能還會再減2.45萬人，來到21.6萬人，是20年來最大減幅。」

從今年至117年，未來十年內，大學新生將減少9.2萬人，減幅高達37%。少了學生族群支撐，以往熱鬧的大學周邊租屋市場，將面臨重大衝擊。

房屋比價網總經理葉國華：「建商在各大學城做一些推案，以出租市場學生市場穩定租金作為訴求，大量推案供給的情況下，造成目前供給量的上升，又因為學生人數急遽減少，這樣影響幅度加速擴大。」

記者李頂立：「我們從校外租屋人數來看，包括中華大學、元智大學、海洋大學以及中山醫，從105年度到106年度在學校外面租屋的學生都少了超過1000名以上，連帶影響出租量，像我們所在的台北科技大學，周邊套房雅房在網路上的待租量就高達878件。」

學生變少，供過於求，而且部分私校和科大區位不佳，也沒有其他租客人流，只能連年降租。屋比調查，像是亞太、南亞技術學院、大華科大、玄奘、中華、開南大學，2016到2018年租金都跌超過4%，大學周邊房市，已不再是穩賺不賠。

商仲市場研究總監黃舒衛：「各大都會區都在建捷運，所以基本上產品的替代性是越來越高，所以(投資)可能還是要選第一個就是招生比較穩定的老牌大學周邊，然後生活機能比較好，那相對來講我們說這整個硬體環境也相對比較健全，或是比較安全的這些產品才是比較低風險的進場選擇。」

投資學區要更謹慎，而且雖然房市盤整，價格略有下修，但根據聯徵中心的貸款資料，20~45歲的購屋族，購屋總價還是維持在高點，20~30歲族群更是一路走升。

房產資深分析師陳炳辰：「大部分進場的年輕族群，他們也會認為說他們想要買的是高CP值的物件，而不是價格最低的物件。那高CP物件可能因為周遭生活機能還不錯，像是交通機能也好，那這樣的物件它的價格其實不會，相對之下不會低到哪裡去。」

自住剛性需求產品下跌有限，高總價或投資產品才較有議價空間。面對少子化海嘯，民眾進場除了資金外，眼光和耐心缺一不可。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

新北都更刻不容緩，城鄉局長黃一平認為，想加速改變新北市城鄉風貌，就要簡化行政流程，把過去打死結的地方鬆綁，並透過都市計畫通盤檢討，把被視作北市附屬城市的主導權拿回來，才能盡速達到居住正義與居住安全。

黃一平曾任高公局拓建工程處副處長、台北市都發局主祕、台北市新工處長、台北市工務局副局長、台船環海風電公司籌備辦公室主任，資歷完整。

黃一平指出，城鄉局將透過都市計畫、都市計畫審議、住宅政策與都更4策略持續加強，新北市46都市計畫區有31個在通盤檢討，希望將不合時宜規劃因不同型態調整。

「都市計畫審議不能成為壓抑建築程序的障礙！」黃一平認為，審查模式可更扁平、簡化，如整體開發區已建置一段時間相對穩定後，就不用太多管控，委員會能量應用在新興開發區，聯審制也要建立，不能不同委員會各自為政。

黃一平認為，都更將是「重中之重」，未來將沿著捷運路線打造商住混合的「集約式城市」，不僅容積獎勵較大，也因交通方便，私人運具減少，可把部分道路用地做為人行道串聯商業區，把綠地空間軸帶拉出來。

另外，透過老屋拉皮、裝設電梯等補強，轉變都更就是拆屋的狹隘觀念。

黃一平說，危險老舊建築涉及生命財產安全，不再只有獎勵模式，而是要拿出建築管理的「棒子」。最後透過興建社會住宅與租金補貼，讓年輕人與低收入民眾也能住得安心。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

中美貿易大戰，引發台商爭相返鄉覓地投資或是擴廠，造成全台工業用地需求孔急，政府加快工業區的開發腳步！包括台中豐洲科技工業園區二期、台中精密科學園區三期，都已陸續啟動基礎建設及招商計劃。建商看準台中雙產業園區未來勢必帶進大量就業人口進駐，近年來爭相於豐原區、潭子區、嶺東特區周邊推案搶市。

其中，位於台中市神岡區的豐洲科技工業園區，一期目前已有72家企業進駐，二期用地將於今年第一季辦理預售登記，將釋出55.68公頃的用地，預估將可吸引上百家廠商進駐、增加近6,000個就業機會，周邊房市租售商機可期。

在豐洲科技園區廠商進駐熱絡下，商圈機能成熟的豐原區、潭子區房市首先受惠，近年來已吸引包括富宇、坤悅、順天、鄉林等上市櫃建商，近年來爭相插旗購地推案。

台中市豐原區近期就有約11個大樓預售案進場，供給量估計約有上千戶，每坪開價在25至30萬元之間；其中，富宇「敦南」案，每坪開價「3」字頭，坪數規劃36至45坪、3房產品；另外，坤悅開發位於豐原區的「心世代」新案，規劃1加1房以及2房產品，頗受首購族青睞。

在豐原區與北屯區房價走高的影響下，潭子區房價相對親民。其中，久樘開發在潭子弘文重劃區推出精裝宅「久樘臻星」；鄉林、順天與寶璽等知名建商，也相繼搶進潭子區購地布局。

此外，由台中市政府主導的台中精密機械園區三期，包含大立光欲使用的10公頃廠區基地，解決缺地的燃眉之急，並採都市計畫方式規劃開發。南屯區受惠於台中精密機械園區的擴廠效應，預期將帶進許多就業人口，多家建商今年都將競相推出新案搶市。

其中，豐邑建設2年前以每坪54.86萬元、標下嶺東春安路2,580坪土地，即將於近期推出，接待中心正在搭建中；此外，力麒建設首度跨足台中的嶺東特區新案，鎖定年輕首購族，總銷約57億元，預計今年第二季登場，而麗寶「微笑城市」二期同樣預計今年進場，嶺東特區房市預料今年將愈加火熱。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

「韓流」魅力無法擋！中鋼集團旗下子公司中欣開發2018年12月8日首推「欣灣時代」住宅大樓，在品牌形象與韓總加持下熱銷；中欣開發再接再厲，橋頭新市鎮的住宅大樓也預計年底上市，此外，中欣也計畫結合政府長照政策，積極評估興建銀髮住宅，展現持續投資大高雄的決心。

對此，中鋼董事長翁朝棟受訪時表示，該公司除繼續投資廠房設備、環保改善工程，提供協廠商就業機會外，子公司中欣開發未來也將在捷運沿線，尋找適當的土地開發機會，譬如高雄醫學院正在捷運南崗山站興建醫院，未來中欣可在附近興建銀髮族住宅，提供銀髮族更好的生活環境，目前正積極評估中。

中欣開發總經理徐逸治表示，該公司首推的「欣灣時代」住宅大樓幾乎完銷外，預計年底再推出橋頭新市鎮大樓住宅，主要鎖定首購屋族、換屋族及退休族群，另也將積極尋找適當標的，包括中都附近和捷運站旁適當的土地進行開發。

中欣開發「欣灣時代」案包括78至92坪共164戶，推出後獲得民眾熱烈反應，僅3天時間即衝破9成銷售率， 中欣表示，熱銷反映中欣的品牌、產品獲客戶的肯定與青睞。「欣灣時代」興建地下5層，地上29層，採SRC結構，共有A、B、D、E棟四棟住宅大樓，不僅使用優良實用的建材，而且以樸實的價格銷售，此案的市場定位是「同樣品質的房屋相比，價格較合理；相同價格的房屋相比，品質則較高」，藉此提高客戶滿意度，因此一推出就繳出漂亮成績單。

至於「中欣橋頭住宅大樓」基地約2,300坪，興建5棟，共342戶，每戶約26坪到49坪。現階段橋頭新市鎮區域街廓完整，公共設施完善，未來性較易塑造，並擁有捷運、鐵路、台一線等完善的聯外交通，且新開發區域建築一致性較佳，大基地氣勢夠，加上區內新建林蔭道路，擁有高雄最大都會公園，形成綠色悠閒的生活圈，生活條件和機能將日趨完善。

以目前附近市價行情，每坪售價15∼17萬元不等，中欣說，一本初衷用心建造，仍以實用好建材來打造優質社區，該建案完工後可提供楠梓加工出口區鄰近企業的上班族首購或換屋，冀望中鋼集團中欣建案能再次獲得民眾的認同，品牌形象更深植社會大眾的心。

中欣強調，未來將深耕不動產開發事業，提升效能與質量，提供「優質生活」不動產商品，強化行銷作業及售後服務工作，希望成為一個值得社會大眾信賴的不動產開發公司。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據內政部營建署發布最新房價負擔能力指標統計結果，去年第二季房價所得比為9倍，分別較上季下滑0.08，以及較去年下降0.46，並且連四季走跌，代表民眾購屋負擔感微幅下修。信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，此數據受房價修正影響較大。

房價所得比是指中位數住宅總價除以家戶年可支配所得中位數，代表需花多少錢的可支配所得才可買到一戶中位數房價住宅，數值越高表示房價負擔能力越低。根據營建署提供統計數值來看，從2016年第二季開始，房價所得比倍數逐季走跌，到第二季為9倍，意即全國民眾買房需不吃不喝9年。

曾敬德認為，由於房價所得比微幅下降，來自房價修正所致。但該數值依照中位數住宅總價進行計算得來的結果，非逐戶調查，其數值具參考性，非完全反映現實層面。不過，就歷史數據來看，近年房價所得比維持9倍多。

其中，國內所得變動不大，主計處數據顯示，去年前11月實質經常性薪資，並未超過2001年同期水平，國內薪資並未有成長。

以各縣市來看，台北市與新北市房價負擔能力數過低；六都房價負擔能力均為略低外，其餘縣市均為合理負擔，近年變動不大，其中以台南市，去年第二季由房價負擔能力略低等級提高至連續兩季維持可合理負擔。

除此，營建署公告房價負擔能力中的貸款負擔率數值，比例愈大表示房價負擔能力愈低，負擔率低於30%為可合理負擔，大於等於50%則是負擔能力過低。去年第二季全國貸款負擔率為36.9%，代表全國對房貸負擔能力略低，其中仍以雙北市負擔率居首，台北市貸款負擔率為61.56%，較上季微幅增加；新北市貸款負擔率為50.32%，則較上季小幅減少。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據實價登錄數據，高雄鼓山區去年4房占比由19.5%急遽增加至25.6%，增幅超過3成！房仲第一線觀察，發覺鼓山的農16特區及美術館重劃區大坪數產品供過於求，建商及中古屋主紛紛降價求買氣，部分戶數讓利高達400至500萬元，吸引換屋族逢低出手，進而推高4房比重。

據實價登錄統計，鼓山區2017年4房比例為19.5%，為高雄其它行政區4房比例最高，2018年甚至增加至25.6%。

信義房屋美術東二店店長吳宗德分析指出，2010至2014年高雄房市買氣正旺，當時許多建商積極於農16重劃區與美術館重劃區推出大坪數豪宅，但近年，因經濟景氣滑落，加上小宅當道，導致大坪數豪宅供需失衡，在賣壓沉重下，建商只好讓利1成求售，中古屋也大多選擇讓價1至2成，以現金入袋為安。

舉中古屋權狀80至100坪為例，吳宗德表示，若部分屋主當時購入1坪30萬元，總價約2400至3000萬元，現在每坪成交價以25萬元計，總價就降至2000至2500萬元，降價1成6，讓利400至500萬元後，成功吸引換屋族逢低買進。

其中換屋族是原本持有3房的屋主，鑒於4房降價不少，僅微幅增加購屋預算，即能購入4房，因此鼓山區的3房比重也因此由51.2%降至45.8%。

吳宗德強調，農16特區與美術館重劃區的大坪數豪宅若是公園首排或景觀宅，比較不受影響，其保值性相對較高，房價相對抗跌。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

從2018年開始，因房市買氣回升之故，新建案市場讓利案大幅度減少，開高價建案則越來越多，有的建案甚至因為賣太好而漲價。住展房屋網企研室認為，雖然房市氣氛稍有好轉，但體質依然偏弱，離多頭門檻還有一段距離；假如業者現在就普遍漲價，恐怕會嚇跑買氣，致使房市陷入更長的修正期當中。 

住展房屋網企研室指出，新建案讓利風潮在2015年下半年到2017年最明顯；一開始，建商雖然降價，但民眾期待降更多才要買，所以成交狀況仍差，因而建商出現「即使降價也賣不掉」的抱怨。但到了2017年，因降價的讓利案越來越多，新建案與中古屋價差縮小，吸引不少買方出來撿便宜，買氣就已經復甦，尤其2017年下半年最為明顯。 

2017年下半年出手買房的客層，雖以自住客為主，但已經可以看到少數投資置產族的蹤跡了。到2018年，可以說是「買方認輸的一年」，理由是2017年下半年建案銷售普遍好轉，建商見到買氣回升，2018年新釋出的建案已甚少走讓利風，開高價成為新的共識。只要品牌夠好、地點佳的高價案，通常賣得不錯。 

這透露出一個重大訊息，那就是買方又出現追價意願了。雖然買方追價有侷限性，比如品牌、地段要夠好，或是特殊產品，以及供給少的區域，才願意追價，但對建商來說，這已經足夠構成漲價的理由。 

不過，住展房屋網企研室仍要提醒業者，目前房市仍處在復甦初期，買氣回升的力道並不算強，完全稱不上多頭。尤其，2018年新建案推案量如此之大，平均銷售率卻不到五成，代表未來餘屋高賣壓的疑慮仍在，前景還是樂觀不得。 

住展房屋網企研室強調，「預售案開高價、成屋案讓利、餘屋案破盤價」的趨勢依然不變，今年房市應該是「養量」的時期，而不是漲價的好時機；如果業者普遍想要漲價，把好不容易回神的買氣嚇跑，恐怕會拖長房市修正時間，大家需小心因應。 











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

交通部台灣鐵路管理局公開評選「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業都市更新實施者案」，改採都更權利變換方式辦理，並訂於今年1月28日舉辦公開閱覽說明會。該案第2次招商改採全區都市更新權利變換方式辦理，招商文件草案已於今年1月9日公告公開閱覽至今年2月22日止，並於台鐵局官網提供相關文件供有意投資者參閱。 

該說明會報名時間為即日起受理報名至1月24日截止，逾期不受理。報名方式採線上報名，請有意參加者於截止時間前，於鐵路管理局官網最新消息點選說明會報名連結填寫相關資訊，報名成功者將於1月25日前統一由該局回傳訊息。 

民眾如對該招商文件草案內容仍有疑義者，請於今年2月25日前以書面郵寄至「台灣鐵路管理局企劃處開發科」。 

新北市長侯友宜於日前市政會議上宣布將於1個月內成立「都更推動平台」與府級推動辦公室，由副市長陳純敬擔任召集人，透過專責單位整合跨局處資源、簡化行政程序，翻轉都更「民辦為主、公辦為輔」的舊思維，由政府積極主導，擴大民間辦理，提升整體運作效率，加速落實居住正義。

侯友宜表示，落實「都更3箭」是市府最重要的政策之一，因此責成城鄉局以任務編組的方式籌組「都更推動平台」，由都更推動小組及都更推動辦公室組成，強化政府主導量能，並規劃專人專責審查案件，一次性審查、一次性解決問題，縮短都更時效，更同步整合公共安全、工務技術及居住正義等問題。

新北市都更過去是由城鄉局2級機關都市更新處負責，在成立「都更推動小組」後，將由府級一層直接指揮調度，大幅提高執行效率，除了主責的城鄉局外，亦納入工務局、地政局、環保局、財政局、文化局、交通局等相關局處，整合跨局處資源及人力，加快推動速度。

城鄉局表示，目前新北市都更有3大策略主軸，首先是「捷運蓋到哪，都更做到哪」TOD模式，以大眾運輸樞紐為核心發展都市計畫；第2是危老建築淘汰的防災型都更，經盤點後新北市有190處，將盡快規劃進行，保障市民人身安全；第3是主要幹道2側的整建維護，改善市容。 





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲房地合一課稅新制雖然已非新政策，但仍有許多民眾申報出現各式申報錯誤。

房地合一課稅新制自2016年上路至今雖然已非新政策，但仍有許多民眾申報出現地點、期限、成本地計算錯誤，財政部中區國稅局表示，房地合一新制上路後，個人交易2016年以後取得的房屋、土地，或2014年1月2日(含)以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地，應於完成移轉登記日之次日起算30日內，辦理個人房屋土地交易所得稅申報，以下整理新制所得稅申報常見錯誤及正確做法如下，請民眾特別注意。

常見錯誤1：申報地點

許多民眾誤將申報書及相關附件遞送至出售房屋、土地所在地稽徵機關。但納稅義務人(賣方)應向申報時「戶籍地」所在之國稅局辦理申報。

常見錯誤2：申報期限

誤以移轉登記日之次日(不含當日)直接加上30日推算申報期限，致逾期申報。正確計算方式為自移轉登記日之次日(含當日)起算30日。且交易日及取得日誤填為訂定契約日，應填所有權移轉登記日期。

常見錯誤3：成本計算

繼承或受贈取得房地者，誤以贈與人或被繼承人買入價格為取得成本。正確應以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為取得成本。另外，常見還有誤將交易(出售)時所支付之相關費用列入可減除成本，取得成本須為購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要支出，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。

而僅出售部分房地，申報之必要支出金額未按房地出售比例計算也是民眾常見錯誤，財政部舉例，相關成本應依出售比例計算，如取得房屋、土地及車位時支付仲介費10萬元，後續僅出售車位時，該仲介費應依車位占全部房地比例計算。

常見錯誤4：費用計算

誤將使用期間之水電瓦斯費用、房屋稅、地價稅、管理費及房貸利息等列為費用減除。然而應為出售房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

另外，誤將交易時支付之土地增值稅列為費用減除也相當常見，財政部提醒，應減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，實務上，可參考土地增值稅繳款書所載之「土地漲價總數額」之金額。

不少民眾在相關佐證之合法憑證等檢附資料不齊備，導致無法認定，若未提示費用證明文件或所提示費用證明金額未達成交價額5%時，得按成交價額5%計算其費用。

常見錯誤5：稅率

許多民眾以為自己符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素者，交易持有期間在2年以下之房屋、土地，能適用20%稅率，然而經常未符合資格，應多加檢視。

最後，財政部提醒，民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫1份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地(原申報)稽徵機關辦理書面更正申報。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】