新北市法拍公告,新北法院法拍公告,新北法拍公告推薦

國人偏好房地產投資，在低通膨、不升息下又難以推升房價後市，法國巴黎銀行財富管理最新提出解方，推薦房地產投資者可以採取兩項策略：「不動產投資信託」及「直接購買房地產」。

法國巴黎銀行財富管理房地產投資策略主管Pol Robert Tansens指出，市場條件可能還並不明朗，房地產投資人可以採取簡單的策略，投資人在規劃任何投資策略時，都同時必須依個人狀況，各自考慮到三大關鍵，一是未來的流動性資金需求、二是財務報酬預期、三是欲達到投資目標的時間。

去年第四季全球金融大震盪衝擊，各銀行財富管理部門的管理資產總量（AUM）都出現嚴重縮水，像道富銀行掌管的2.5兆美元資產，在短短三個月內縮水一成，其中包括銀行自營部位和為法人客戶代管的部位。法國巴黎銀行財富管理針對房地產市場分析，認為市場條件惡化下，同樣很難確保房市能保值抗跌。

牛津經濟研究院指出，經過這一波市場的上沖下洗，現在總經研究圈討論的議題已轉向「通縮疑慮」、「放緩升息」等，其中，美國貨幣政策緊縮預計將在2019年放緩，已是市場上的共識。牛津經濟研究院認為，這將影響整個亞洲的政策利率，估計會比2018年增長緩慢，同時，鑑於大陸需求放緩、中美貿易摩擦等干擾，通膨減緩也已看到趨勢。

法巴銀指出，房市在最壞的情況下，高品質的房地產所產生的租金收入流，應能為投資人提供更多保護，並使投資人╱屋主持續獲得淨租金。另一種選擇則是，房地產投資人能在降溫的房地產市場中找到全新的機會，投資人將能以更優惠、更有利的價格購入全新的房產。

法巴銀據此建議投資人，應投資於「增值型（Value-added）房地產基金」，且必須由稱職的資產管理公司所管理。這類私募基金的投資週期應持續數年，才能避免在較不理想且昂貴的週期階段一次性全盤收購，從而降低風險。不過，由於英國（特別是倫敦）的辦公大樓市場情況逐漸惡化，法國巴黎銀行財富管理對於英國的不動產投資信託（REITs）持負面態度，也並不看好新興市場房地產。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

隨著低利環境持續、游資充沛，建商在新竹推案態度積極，房地產市調業者預估，新竹房市今年新推案量上看7,000戶，可望創下五年來新高，其中包括新竹市的光埔、介壽段、南寮、金雅段，與新竹縣竹北縣治二期、華興段、寶山及新豐，將是今年推案熱區。

新竹住宅週報26日舉辦「2019新竹房市關鍵報告」座談會，住宅週報市調統計指出，今年新竹市光埔及介壽段二區新推案量預估約1,400戶、南寮地區約400戶，金雅段約300戶。

新竹縣的竹北縣治二期及三期新推案約1,800戶，華興段約500戶，新豐鄉及寶山鄉分別有700戶及450戶，八大熱區指標新案量即達5,500戶，若加計其地區及小型建案，大新竹地區今年新案將超過7,000戶。

住宅週報社長陸敬民表示，新竹房市今年在舊有量體尚未去化完畢的情況下，新供應隨即大量釋出，短中期供過於求的隱憂開始浮現，預期將需要一段時間才能消化這批新供應。

不少B級地段的蛋白區預售案價格開高走高，仍開出A級地段價格；不過反而過去一些蛋黃區，如新竹市巨城商圈、竹北高鐵特定區，因成交趨緩，不少餘屋、新古屋降價求售，「A級地段賣B級價格」，因多具地段極佳優勢，反而成為買盤的新選項。

陸敬民表示，過去幾年低自備訴求個案，已經成為順銷的重要條件，未來甚至會有「零自備」個案出現。

此外，坪數約在40∼50坪的標準三、四房產品在新供應中的占比明顯提升。過去幾年二房產品大行其道，主要因為房價上漲，建商為了控制總價、鎖定年輕、單身及新婚族群，加上二房產品租金雖略低於三房，但卻因總價遠低於三房，使得二房產品租金投報率勝於三房產品。

2017、2018年30坪以內的二房產品推案占比甚至超過五成，不過經過這幾年大量推出，二房產品銷售出現疲態，不少個案提高標準三、四房產品的配置。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近一年土地交易爆出天量，且房市四大指標建造執照、使用執照、申報開工、建物買賣移轉，四箭齊發，房地產業者認為，這意味著建商正醞釀重啟下波推案攻勢，房市不會再壞下去。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，建商購地及房市四大指標的動向，可反應出建商對未來房市積極度。

楊長達表示，以土地市場來觀察，2018年土地交易金額高達1,780億元，不但創下近六年新高，且還比2017年更大幅成長44％。

住宅建造執照指標方面，內政部統計顯示2018年前11月全台已核發總樓地板面積1,684.12萬平方公尺，預估2018全年可望量增達24％，約1,888萬平方公尺，重回四年前的信心度。

住宅使用執照指標方面，前11月核發總樓地板面積約1,493.25萬平方公尺，戴德梁行估計全年可望成長7％，達1,653萬平方公尺。若扣除2017年因高額房屋稅導致申請使照時程，紛紛遞延至2018年，所造成的相對低點等因素，那麼2018年可望會是近六年的低量。

原本外界憂心2013年核發建照量達2,541萬平方公尺、2014年達2,223萬平方公尺的史上最高峰，將導致2015∼2017年湧現可觀的「交屋潮」，房價恐面臨大破壞；不過回顧近五年使照核發量，史上最大「交屋潮」的高峰已落在2015年，預期2019年的潛在賣壓，警報可解除。

在建築物申報開工方面，2018年前11月共1,425.24萬平方公尺、93,237戶，估計全年可望恢復到1,500萬平方公尺、10.1萬戶，建商推案信心度可望重返近四年最高水準。至於建物買賣移轉棟數，2018年預期年增率5％，上看27.5萬∼28萬棟。

楊長達認為，建照核發樓地板面積比2017年放量，顯示建商對未來房市需求有信心；使照樓地板面積較2017年增加，意味建商已能逐步坦然面對新完工餘屋去化的價量衝擊壓力。

建物買賣移轉棟數2018年持續緩增，楊長達認為，雖連續兩年緩步成長，但與10年均量33萬棟尚有一段距離。目前購屋潛在需求仍在，但購屋客戶仍在試探價格底線，預期2019年房價仍將處於盤整階段。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

商圈位移、消費習慣改變，永福樓撐不住將於2月下旬歇業，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，「永福樓不會是最後一家！」這波東區SOGO、頂好商圈店家出走潮將持續，未來還會有餐飲、精品店跟著遷出。

台北SOGO、頂好商圈附近店面，近年頻爆關店出走潮，繼Miss Sofi、DHC、亨得利、葡吉、韓國快時尚品牌SPAO、MIXXO，以及瑞士名錶Swatch等接連撤出後，現又傳永福樓擬歇業。

回顧10年前，SOGO、頂好商圈租金1坪約5000至8000元，高峰時每坪上看2.5萬至3萬間，如今降至2萬元至2.5萬上下，下修幅度在2成左右。黃舒衛說，商圈沿街店面的空置率原本在前年降至1成以下，但到了去年下半年，隨著店家遷出，空置率又回到1成以上，降租金仍難挽頹勢。

黃舒衛指出，信義計畫區百貨如雨後春筍持續增加，微風南山開幕後，緊接著位於A13的遠百也將營運，加速吸走東區逛街人潮，另西區也在C1D1招標、市府軸線翻轉政策下獲得重生，相互拉扯、牽引下，位於軸線中間的SOGO、頂好商圈消費族群快速流失。

住商不動產企研室經理徐佳馨也說，永福樓會歇業主要受到百貨轉型大量引進餐飲，加上年輕人用餐習慣改變，餐廳經營從沿街、分散營運，改為集中在百貨、立體化，加上一例一休墊高餐飲業人事成本，讓永福樓經營備感壓力。

進一步檢視SOGO、頂好商圈，可謂「先天不足、後天失調」，對於餐飲、精品業者持續出走，徐佳馨表示，其為帶狀商圈，集客不易，卻得面對電商崛起，區內百貨超強吸客力，還須與冬暖夏涼的地下街店家競爭、短兵相接，在在壓縮忠孝東路4段沿街店面的生存空間。

值得注意的是，區內商店陸續撤走，空置店面持續增加，卻不見房東拋售。業者透露，除了因財務規畫、繼承等轉手外，只有忠孝東路4段後巷附近有釋出，主要因店面房東取得時間都很早，口袋也夠深，租金投報仍高，非一般商圈可取代，像是早年的知名投資客「三黃一劉」、人稱劉媽媽的劉月釵、江姓及林姓醫生都在區內長期擁店面。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北東區SOGO商圈過去人潮眾多，不少餐飲業者前仆後繼開店，競爭激烈，租金也居高不下。但近年逛街人潮流向信義區，東區商圈買氣直落，租金仍年年上揚，許多餐飲業者不堪負荷，陸續傳出倒閉或歇業消息。

東區租金年年上揚，即使位於巷弄租金也連年喊漲，但商圈人氣、買氣早已大不如前，因此歇業的餐廳，永福樓並非第一家。像是已開業10年以上的義式餐酒館Trattoria di Primo復興店，去年6月對外宣布租約到期而決定結束營業，但經營已久，客層及客源相當穩定，恐怕租金才是主要原因。此外，像是市民大道涮涮鍋、老乾杯、田季發爺、三道一鍋等，也都因不堪租金負荷撤離東區。

不僅是東區，六福皇宮因租金沉重而決定在去年底熄燈。港式吃到飽的餐廳「潮坊」特別強調店面租金過高是歇業主因之一。老牌音樂餐廳Brown Sugar已營運20多年，但就被漲20次租金，租金不堪負荷，難怪只能關店止血。

現在東區的逛街人潮，比起鼎盛時期直接腰斬，目前已淪為臨時特賣商場。因此，包括鎮金店、SWATCH、Fossil和歐米茄等珠寶、鐘表品牌都紛紛離開東區，另闢新據點。

去年10月，鎮金店就先撤離東區商圈，緊接著在12月中時SWATCH台灣唯二的形象概念店也悄悄吹起熄燈號，讓消費者大感意外，因為這家東區的品牌路邊店一樓加上二樓的營業面積約90坪，據傳每月租金高達140萬元，可是銷售成績不理想，無法再負荷，因此決心收攤。

鄰近原SWATCH忠孝形象概念店更曾有美國第一大的鐘表集團Fossil的旗艦店，也是自2012年就入主東區商圈之一的鐘表品牌。同樣因高昂租金、人潮不再，再加上自今年開始，Fossil不再以直營的方式經營台灣市場，改由代理商規劃銷售，所以逐步關閉表現不佳的據點，旗艦店首當其衝。

與SWATCH隸屬同一集團的中高價位品牌歐米茄（OMEGA），先在2017年關閉位於敦化南路口與鐘表店合資的據點，在東區商圈僅剩在不遠處的另一家旗艦店。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為加速國內老屋更新的速度，2017年中央祭出了危老條例，為老屋重建開啟另一條快速道路；去年年底耗費多時的都更條例修法亦完成三讀，讓許多人一改悲觀，對老房子更新的後市轉為看好，期待老屋的市場價值能在政策嘉惠下獲得提升。 

政策環境的改善，固然使大台北地區的老屋買氣漸趨活絡，價格也蠢蠢欲動，但若老屋所在地為市場行情相對低的二線地區，則其漲價原因，或與危老、都更等政策關聯不大。 

觀察過往都更及危老建案的分布地點可發現，都更案與危老重建案，大多坐落身價高貴的一線地段。因為不論是一線地區還是二線城鎮，危老與都更的整合難度都很高，但一線地區房價表現不俗，搭配政策的高額容積獎勵，對業者來說利潤遠比在行情低廉的二線地區耕耘整合來得豐厚。 

在將本求利的驅使下，業者與投資者自然會將危老、都更的戰場固守在大台北都心地帶，對前進二線地區興致缺缺，既是如此，要說二線地區近年老屋行情微漲是受危老、都更政策加持，未免太過於牽強。 

所以近年雙北二線地區老屋價格上揚，最主要的原因，應仍是二線地區的老舊房屋房價相對親民，許多民眾受都心高價排擠，遂將目光望向價格低廉的二線老屋，進而帶動其市場行情。 

當然有些人不免疑惑，這幾年房價已較多頭下修，尤其蛋黃區價格修正的幅度比蛋白區還明顯，二線老屋的市場魅力按理說應降低不少，為何還會有民眾轉進拉抬買氣而價漲的情況發生呢？ 

對此住展房屋網企研室指出，近年房價雖有修正，但雙北的房價所得比依舊居高不下，尤其2018年受市場回溫激勵，雙北房價醞釀反彈，因此一般民眾想在蛋黃區買房仍是困難重重。有鑒於此，二線地區的低價老屋對受薪族群仍具有濃厚的吸引力，故二線地區老舊房屋價格因都會區民眾轉進而攀升，說來也是理所當然了。 



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部表示，該次修法有3項重點。第1，為解決原住民族地區住宅用地不足問題，針對毗鄰已更正後為鄉村區之邊緣，且於該規則修正生效前，實際已作住宅使用之原住民保留地，得由鄉（鎮、市、區）公所擬具興辦事業計畫並經核准後，變更編定為建築用地，以利土地合法使用。

第2，因應行政院農業委員會推行「發展適地林下經濟」政策，容許林業用地得從事「林下經濟經營使用」，並由林務局訂定審查作業要點予以規範。第3，配合經濟部擴大再生能源發電設施之規劃，針對遊憩用地設置太陽光電發電設施，刪除現行「限於遊憩設施使用及點狀使用面積不得超過660平方公尺」之規定，但不得影響遊憩使用之性質及功能，以提升再生能源發電比率。 



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部危老都更條例於2017年正式上路，截至去年底全台申請重建計畫案件共136案，已有72案完成核定，其中以新北市完成核定件數共28件為全國最多。 

內政部於2017年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，並提供容積獎勵、簡明程序、稅賦優惠及金融協助等措施，以解決危險及老舊建築物安全問題。該條例上路實施至今已超過20個月，根據最新統計資料，全國各地方政府已受理申請共136件，其中72件已通過核定。 

進一步觀察申請以及核定案件都市分布，內政部營建署表示，申請、核定件數大多位於6都，申請、核准件數分別為124件、64件，其中，新北市申請件數共35件、核准件數28件，核定效率極高。台中市申請件數40件、核定14件；台北市申請件數27件、7件核准；台南市申請10件、8件通過；高雄市申請8件，核定件數5件，桃園市申請件數4件、核定2件，其餘縣市申請、核定案件僅有零星件數。 

新北市都發局表示，新北市政府除了核定效率高，目前危老重建第1案、位於台北捷運新埔站的建案「欣璞綻」和第2案位於江子翠站的「發樓ME」皆已開始動工。至於老屋數量最多的台北市申請件數並不如外側預期的多，營建署表示，主要原因是台北市住戶複雜、整合不易，因此進度較為緩慢。 

買氣再回升！內政部日前公布2018年全年移轉棟數，全台買賣移轉棟數落在27.7萬棟，較2017年增加1.18萬棟，全年年增率約4.5%，是繼2016年新低點後，連續第2年反彈，業者指出，雖然房市回溫，但呈現上下震盪，短期交易量爆衝不易。

▲2018年全年移轉量雖然微幅上揚，但呈現上下震盪，短期看多不易。(記者張瀞勻攝)

根據內政部最新統計資料顯示，2018年全年買賣移轉棟數為27萬7967棟，年增率為4.5%，為繼2017年止跌反彈後連續第2年回升，但業者認為，目前房價修正停擺，讓購屋族回到觀望態度。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，2018年全年買賣移轉雖然優於2017年，年增也僅4.5%，但低於28萬大關，呈現上熱下冷的交易狀態，主要原因除去年年底選舉與下半年中美貿易戰影響購屋心理外，房價沒有明顯下修，誘使買方進場，是其中關鍵。

而綜觀今年房市趨勢，徐佳馨分析，除了海外各大國家對台灣國內造成經濟壓力以外，今年又是2020年總統大選的前哨戰，預估整體交易量仍不易放大。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中山手線興建預算中央地方還在角力，而目前台中海線推案熱區沙鹿，房價已經回防1字頭。其實，隨著台灣大道公車網路增多、向上路延伸開通，沙鹿又以中山路、三民路一帶為推案熱區，反觀沙鹿火車站附近因腹地有限，讓光華路家樂福、寶雅生活商圈崛起。

▲台中沙鹿光華路有家樂福商圈。（圖／翻攝自GoogleMap）

目前房市以自住剛性買盤仍舊是各家建商爭取的主力，且佈局策略愈往外圍區域，如久樘開發、富旺國際、喬立建設、德光機構、海灣國際等，都搶進沙鹿區推案，低單價、低總價吸引購屋族目光。

沙鹿區位居西屯區與海線地區的重要交通樞紐，區內有三條平行主要道路，從北到南分別為中清路、台灣大道、向上路，各為中科園區、台中新市政與工業區、精科園區的重要道路。早期沙鹿的商圈發展為沿著火車站與靜宜、弘光大學城周邊，隨著主要幹道發展，也形成區域內的生活商圈。

根據實價登錄資料顯示，沙鹿新成屋在2017年曾出現多筆2字頭交易紀錄。不過，海線過往就是1字頭房價為基調，2字頭相當罕見，而目前自住客為主力，房價在整體景氣修正之下，也回檔1字頭行情。

沙鹿目前指標推案抱括，久樘開發在中山路近台灣大道口的「久樘快樂天鵝」，近日公開，為沙鹿區首件大型運動主題新案，基地面積達1560坪，規劃近千坪的運動休閒設施，並引進「運動Bar」到社區裡。

富旺國際位在沙鹿中峰巷的新案「心海苑」，距清水火車站約3分鐘車程，規劃地上5層、地下1層的電梯公寓，坪數19至23坪，總價298萬元起跳。另外，位在屏西路、保安路口的喬立「Me Town」以精緻化小宅作出市場區隔，坪數29至38坪，每坪開價23至26萬元。

德邑建設「致富時上」鄰近靜宜商圈，主打豐富公共設施，開價約在16萬元上下；而沙鹿西站前自辦重劃區據聞德光建設、海灣建設皆有購入土地醞釀推案。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】