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財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，自遺產總額中扣除其土地及地上農作物價值之全數，免徵遺產稅。若繼承人在繼承後5年內移轉，就不符合免徵條件，應追繳應納遺產稅。

▲筆記起來！繼承之列管農地於5年內移轉要補稅

該局說明，甲君之繼承人申報其所遺之新北市林口區農地，適用農業用地扣除額1,200萬餘元，經該局核准免徵遺產稅，並自繼承日起列管5年，但在列管期間內，接獲通報，列管農地所有權已移轉，該局函請繼承人限期回復所有權登記，並繼續作農業使用，惟繼承人未於期限內回復所有權登記，該局乃依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款後段規定，更正農業用地扣除額0元，並追繳應納遺產稅120萬餘元。

 

該局呼籲，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，依規定免徵遺產稅，目的係在獎勵繼承人能將農業用地繼續作農業使用，受獎勵者應嚴謹遵守管制規定，若於列管期間未將該土地繼續作農業使用，則優惠條件不復存在，將依法補徵遺產稅，請納稅義務人應特別留意。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

你家是老房子嗎？你了解都更嗎？有人找你談都更嗎？還是你的親戚朋友正在都更ing？地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色？以上問題你的答案不論是與否，都市更新已是現代人必須了解的課題，因為唯有正確認識都市更新，才能做出最明智的抉擇。

▲北市地政局副局長潘玉女：「當地政遇見都市更新」

台北市地政局副局長潘玉女表示，回顧都市更新制度演進，台北市地政局初始以提供土地開發實務經驗為主，後增加協審估價報告，經統計台北市地政局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議，審查約700本估價報告書，過程中委員及幹事共同把關，引導都市更新估價回歸專業，減少外部干擾。

 

整體而言，「都市更新」旨在復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定，擬具事業計畫及權利變換計畫，辦理更新相關事宜，過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會，審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。

▲圖一：都市更新權利變換流程

從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色

副局長潘玉女表示，以現今地政機關的角色而言，從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容，以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據，作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據，流程等(圖一)，已經成為都更作業中重要成員。

▲圖二：都市更新地籍測量流程總覽

都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量

 

都市更新過程中地政機關幾乎總動員，舉凡測繪、登記、地價、地用等科室，都在都市更新程序中擔任不同角色，先以地籍測量來說，當都市更新權利變換計畫核定，實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定，向都市更新處申請囑託土地鑑界，地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後，即核發土地複丈成果圖予實施者，實施者憑以申請建造執照。

嗣後權利變換工程實施完竣，實施者除向建築管理工程處申請使用執照外，並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。經過地政機關測量完成後，應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致，如有不符，實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊，經統計2011年至2016年測量案件需釐正比例達67％，造成都更期程延宕。

從參與到主動精進-建物測量預審

 

副局長潘玉女指出，因此地政局體察民意於2016年1月1日起創設都市更新預審制度，實施者於申領使用執照時，同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件，即可申請測量預審，藉以加速建物測量成果圖審核，事先核對權利變換清冊，提早製作釐正圖冊資料，每個案件約可節省作業時程1.5個月，2016年共受理都更預審5案共計555件。

 

但好還要更好，2016年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審，實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後，至核發建物使用執照前，得向地政事務所申請建物測量預審，建物面積如有不符，實施者得以提早申請變更權利變換計畫，預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者，估計節省作業時間6個月以上，但以一次為限。

 

副局長潘玉女說明，既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致，衍生差價計算爭議，所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕？就以地政機關實務經驗而言，為使都更過程更順利，建議委由專業人士計算都更建物分配面積，事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸，先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積，另對陽台、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例，亦整理相關法規沿革供實施者參考。

▲圖三：都市更新地政登記流程總覽

都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項

北市地政局副局長潘玉女表示，就地政機關登記部分(圖三)，首先，都市更新權利變換計畫核定後，實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔，並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。

 

其次，對於不願或不能參與權利變換領取補償金者，及不參與分配只領取權利金者的權利人，實施者於發給補償金及權利金並完稅後，應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。

 

最後對於參與分配者，地政機關同樣受都更處囑託，辦理地籍整理，舊地號於此截止記載，新增新地號且加註地籍整理前地號，並以權利變換計畫書中的分配結果清冊，辦理都市更新登記，完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。

 

還有要再次提醒您注意，若有差額價金尚未繳納的情形，對於土地及建物會辦理註記登記，在未繳清差額價金註記未塗銷前，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣，要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記，以免造成私權糾紛。

 

然後在都更過程中，權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記，實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載，登記原因為「權利變換」，並依原登記先後登載，檔號維持原設定時之檔號，設定義務人則依他項權利登記清冊登載。

 

最後當地籍整理完竣，舊地號截止記載，公告新地號公告現值，及辦理權利變換登記後，地政局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價，供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。

▲圖四：都市更新地價改算預審新制

從參與到主動精進-地價改算預審新制

還有要報你知的是，除測量可以預審外，地政局推出地價改算預審新制(如圖四)，實施者於土地登記時，同步提供地政局地價改算相關資料，預為核對建置地價改算資料，地政事務所於登記完竣，「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口，可再節省7天作業時間，呈現出台北市政府地政同仁的效率。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

▲一名房東持有松山區的延吉街公寓店面5年，不料卻慘賠近千萬出場。（圖／取自Google Map）

近來台北東區店面因空置率大幅增加，導致不少房東只好降租留客。不過，如今卻傳出已有東區房東認賠殺出，根據最新實價揭露顯示，北市延吉街鄰近東區的一間27坪店面，屋主當年以5450萬元買進，如今卻以4500萬元賣出，持有五年就慘賠950萬元，也被視為東區周邊少見的店面認賠求售案例。

據《經濟日報》報導，北市延吉街從信義路一直延伸到八德路，主要位在大安區的東區商圈，不過其中卻有一小段，位於市民大道和八德路之間，屬於松山區。而該店面就屬於松山區門牌的延吉街31至60號，為一間公寓店面，約27.2坪。另外，屋主在2013年11月以5450萬元買進，直到去年11月以4500萬元轉手，持有五年，就慘賠了950萬元，每坪單價更是從200萬元下滑至165萬元，跌幅約17%。

▲延吉街因鄰近東區商圈以往相當熱門，但卻因東區高租金引發關店潮。（圖／取自Google Map）

對此，住商不動產企研室徐佳馨也表示，東區高租金近來引發關店潮，不僅第一排店面空置率大增，許多巷內名店也因租金過高、人潮減少，無力支撐而紛紛出走。並且，他還指出，延吉街算是東區商圈主要街道之一，據實價資料顯示，延吉街在2013年更曾有店面以一坪387萬元成交，巷內店面也有不少成交到一坪200萬以上，因此，這次賠售的店面，雖然位置較偏，但當時以一坪200萬元買進，仍算符合行情。

▲該名延吉街房東在2013年11月以5450萬元買進此店面，不料5年後卻慘賠950萬元。（圖／取自Google Map）

不過，徐佳馨也認為，近幾年東區房東因怕房價下跌，不願調降租金，但人潮減少、效益減低，空置率也逐漸提高，東區店面價格下滑已是不爭事實，只是因為屋主不賣，因此沒有新行情。此外，若長期來說，東區衰退不只是租金問題，內有百貨集客，外有信義與站前，西門等商圈拉走人潮，要再現輝煌並不容易，而該間店面雖然偏外圍，但跌價明顯，恐怕僅是「東區店面跌價的第一槍」。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

農曆年前台北市東區老字號名店「永福樓」宣布將在24日歇業，加上餐廳樓下SaSa、葡吉小廚全都搬走，鄰近SOGO忠孝館旁日藥本舖也歇業，農曆年後東區茶街多家店面也是高掛出租廣告。面對東區商圈崩壞，台北市商業處年前就指出，將研議課徵「空置房屋稅」及提高稅率的可行性。

▲在SOGO旁的日藥本舖1月結束營業。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

政大地政系特聘教授張金鶚日前發表評論，針對寧願將店面閒置也不願降低租金，造成商圈負面的外部性，建議財政局、稅捐處將剛完成的委託研究「台北市房屋街路等級調整率」報告，重新檢討房屋稅及地價稅，特別先針對商圈路段優先實施。

他指出，如果商家的營業坪效越佳，將會繳交更多的營業稅賦，政府可提供其房地減稅優惠；反之營業坪效越低，甚至閒置空屋，則應加重其房地稅賦。政府再進一步透過擁有多戶以上房東累進其囤房稅率，加重其房地持有成本。

台北市商業處農曆年前指出，為了降低東區店面空置，後續將透過政策研擬，邀集稅捐稽徵處等相關單位針對不當拉抬房租的業者，研議課徵「空置房屋稅」及提高稅率的可行性。

台北市商業處專員韓光蓉指出，新任處長將在14日就任，未來最快3、4月舉辦產官學界的台北市商圈發展論壇，其中，研擬徵空置房屋稅與提高稅率的部分，目前初步是依據稅捐處「空置房屋」的房屋稅項目著手討論。

政府2014年祭出的「囤房稅」範疇，源自提高房屋稅率與多戶囤房的定義，依據目前基調，未來的台北市「空屋稅」也將從房屋稅稅率與是否累進兩層面，進行調整課徵。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

建設公司賣房的廣告方式，常見的有看板、人工舉牌，或寄送DM，在台中有業者突發奇想，用正式的「信函」寄送給已購客戶，還標示「密件」，民眾收到時，乍看之下還以為是存證信函，引起討論，對此業者回應，一般賣房DM，民眾不見得會仔細看，但寄出正式的信函，拆信率9成，達到廣告效益，拉抬買氣。

廚房中島櫃設計，房型走中小坪數，建設公司推新建案，廣告不用舉牌，也不是發DM，而是......。

紙張上寫著建設公司函，還標示是密件，主旨「新推建案優惠方案，請查收」，乍看之下以為是公家機關單位來信，有網友開玩笑說，收到時誤會是存證信函，趕緊拆開來看。

民眾：「夾在車子上，汽車、機車，一般海報，不然就是拿牌子站在那邊，不曾接過這樣的信件。」

民眾：「比較不會想打開，寄來會以為是別的東西。」

不少民眾表示，沒看過這麼正式的賣房信件，還有人笑稱，難道是跟建設公司有糾紛嗎？原來台中某家建設公司推新建案，寄信給老客戶，提供優惠方案，這處建案規劃店面和住宅188戶，每戶18到40坪，每坪2字頭，光是春節期間，從初三到初六短短4天，來客68組，成交12戶，總金額1.3億元，比起去年同期成長2成。

建設公司副總經理方偉民：「(正式信函)這是董事長的巧思，信函發送，當然會覺得是不是有一個很正式的資料要閱讀，他會立即的拆閱，所以拆閱率是高達90%。」

業者指出有別於傳統廣告DM，改用超正式的「函」，寄送給已購客，確實提高拆信率，賣房競爭激烈，建設公司這封信製造討論話題，最重要的還是要拉高買氣。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台北市稅捐處自即日起至9月30日，辦理108年度地價稅稅籍及使用情形清查作業，民眾持有土地若有使用情形變更，應主動申報，以免被補稅處罰。民眾也要留意，假若不小心全家戶籍遷出，則將不適用「自用住宅優惠率」導致地價稅暴增。

▲民眾應留意地價稅自用優惠稅率符合標準，別跟荷包過不去。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

台北市稅捐處表示，土地須符合一定要件才能適用特別稅率或減免地價稅，不符規定者，應恢復按一般用地稅率10‰至55‰累進課徵。所謂「自用住宅用地」是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用。

自用住宅用地是以優惠稅率2‰課徵地價稅，但有民眾不小心把全家戶籍遷出，導致變成一般稅率。稅捐處舉例，A持有的台北市房屋在民國107年地價稅額為2000元，因考量子女就學需要，在107年12月間將全戶戶籍遷離，導致不符自用住宅用地規定，因此從108年起恢復按一般用地稅率課徵，其地價稅會增加為10000元。

今年稅捐處清查範圍包括自用住宅用地、停車場用地、公共設施保留地、減免稅地及農業用地等，為落實清查作業，除運用相關機關資料審核土地使用情形之外，必要時也會派員現場勘查實際使用情形。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台北市府表示，為建立宜居城市，辦理公共住宅之規劃興建。盤點閒置低度利用的公有或國營事業土地，釋出部分土地或空間興建公共住宅；另透過老舊公共設施、公有建築、出租國宅及平宅等更新改建的方式，讓改建基地朝向複合立體使用，積極增加本市公共住宅存量；配合中央政府運用民間資源辦理社會住宅包(代)租代管計畫。

▲台北市府並將以資產多元運用與積極管理概念，辦理國宅社區商業設施開發利用及收益管理

市府並將以資產多元運用與積極管理概念，辦理國宅社區商業設施開發利用及收益管理，並參與都市更新分回房地及國宅賸餘土地之標售標租。另將以融資貸款方式籌措公共住宅開發計畫之推動財源；規劃成立住宅處及公共住宅管理公司方式推動公共住宅政策之各項目標。

 

採取多元、效率的招標策略辦理規劃設計與工程發包，於2018年完成各公共住宅基地之工程發包及進行施工。在設計品質方面，以透過創新建築設計手法與工程技術，塑造具地標意象且優質的公共住宅居住環境；設置鄰里交誼、就業活動、生活購物等軟性設施，提供社區更為豐富、多樣、生態、節能、智慧之生活與休憩內容；導入綠建築、智慧建築、通用設計無障礙之理念，打造高品質之「新世代健康、樂活」公共出租住宅。在施工品質部分，則落實履約管理，嚴格把關。

 

並且推動多元住宅協助，以提供市民更多的服務與照顧，配合住宅法施行，辦理住宅補貼，協助市民減輕居住負擔。並為提供市民以及在北市就學、就業有租屋需求者適居，除積極興建公共住宅外，對於已興建完成之公宅辦理招租作業，並研訂簡便申租方式，協助需求者覓得適宜之公宅，並提高公宅入住比率。並規劃成立「台北市公共住宅公寓大廈管理維護股份有限公司」，綜理公共住宅物業管理及租賃相關事務，以維公宅居民舒適、安全、迅速、及便利之居住環境。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

2018年九合一選舉之後，中鋼集團在高雄亞洲新灣區，推出首個建案「欣灣時代」，成屋銷售，每坪售價25.8萬元到33.8萬元，12月7日開賣，3天完銷164戶。

2012年3月，國泰建設在漢神巨蛋商圈，推出豪宅大樓住宅建案「YOO馥建築」預售，每坪開價25萬元到35萬元，4週完銷，過程中，還調漲售價1到2次。

國泰建設推案是在房地產景氣走揚階段，而中鋼集團推案則是在市場處於L型整理期，卻同樣創下熱銷紀錄，因此，從這2個案例，可以看出品牌溢價與品牌效應，在房市的重要性。

房子，在經濟學上，屬於耐久財，消費者購買之後，用以自住，時間通常可能長達20年，甚至30年以上，且價格通常高達數百萬元，有些所謂的好宅，可能介於2,000到3,000萬元，因此，比較不容易出現衝動性購買的機會。

而因為品牌代表品質、品牌代表安心，消費者對品牌建商充份信任，不用擔心偷工減料，不用顧慮售後服務，也不用懷疑建商會半途落跑，因此，這也相對給予知名品牌建商，可以高出市場行情10％到20％的價格，順利銷售新屋，國泰建設預售屋，是其中一個案例，中鋼集團新建成屋，同樣也是這個道理。

同樣地，也有其它建商，在高雄房地產市場，具有品牌可靠度與信任度，使其在銷售過程中，都是比較順利、快速，在中古屋市場，也成為仲介公司最先售出的標的，這就是品牌的價值。

只是，想要獲得市場的品牌信任度，通常需要長期累積經營、用心呵護與維持，同時，需要經過市場考驗與淬鍊，絕非一蹴可幾，但這也是品牌的可貴之處，值得建商與企業全力以赴，蛻變成為具有附加價值的品牌企業。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據勞動部統計，近六年來桃園就業人口數增幅為6.7％，高於台南的5.5％，以及其餘四都3.1∼3.9％的水準，為六都最高；房仲業者指出，桃園就業人口的增加，帶動居住需求，其中平鎮有高達六成購屋客為首購族。

根據信義房屋統計內部桃園四年來成交資料，桃園市換屋及首次購屋自住占比高達近九成，其中首購族占54.1％，各行政區首購比例以平鎮區60.4％最高，其次為蘆竹、中壢、龜山，均有55∼56％水準。

上述五區的首購平均房價，除了龜山平均房價站上2字頭，為每坪21.6萬元外，其餘四區首購平均房均在每坪16.1∼19.6萬元之間。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

「韓」流持續發威，南部起家的太子建設（2511）目前在高雄的「太子雲」系列建案熱銷、幾乎快無餘屋可賣了！太子建設總經理謝明汎指出，太子目前在高雄手握2萬坪土地，將趁著韓流發威、順勢加碼推新案，2019年全台預計推案量可達168億元，單是南部（含台南、高雄）就包辦93億元，超過一半以上的案量「押寶」在南部。

太子建設2019年推案地點遍及全台各地。其中，北部推案量約20億元，包括天母「太子華威」豪宅合建案，總銷11億元，目前已進場銷售中；桃園雙嶺段2至3房產品、總銷9億元，預計農曆年後進場。

而中部推案量約達55億元。包括台中7期「太子咸亨」豪宅新成屋，總銷20億元，預計年後進場銷售；台中市太平區平興段，總銷25億元，採先建後售；台中市清水區預售案，總銷10億元，預計年中進場銷售。

至於南部地區總銷達93億元，包括高雄75億元、台南18億元。其中，台南新營「太子峰雲」先建後售案，規畫2至4房、鎖定銀髮族，總銷18億元；高雄「太子雲」E區，總銷20億元、高雄楠梓國中旁「太子學」，大樓加透天預售案，總戶數約500戶，總銷55億元，預計年後進場。

太子建設不僅本業推案積極，同時也在擴大布局觀光飯店產業。日前租下富邦人壽在北市林森南路投資興建的旅館，這也是太子繼台北「W飯店」後，在台北市投資的第二家飯店。謝明汎表示，太子因「W飯店」經營有成、台中「金典酒店」損益兩平，加上看好三、四星級酒店市場的潛力，決定在台北市加碼投資新飯店。

至於太子線上銷售個案，北部包括桃園高鐵特區「太子馥」3期，產品規畫3至4房，總銷20億元，目前已售逾7成；新莊「太子信義」新成屋，總銷25億元，已售約5成。至於台中「青峰景」有2戶餘屋、台中「太子W時代」，總銷18億元，銷售破5成、南投草屯「太子新富」案，總銷6.2億元，銷售約7成。

法人表示，太子2018年前三季EPS0.45元，2018全年稅後獲利可望維持2017年的水準、達12億元以上，預估EPS約在0.78元。

展望2019年的房市，謝明汎認為，預期將呈現「量微增、價持平或微幅上揚」；至於價格是持平或是上揚，關鍵在於今年面臨四大變數，包括貿易大戰、總統大選前哨戰、景氣亮藍燈，以及全台餘屋量體大等不利因素，因此太子推案更加審慎。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】