為了提振房市買氣，建商打出首購小宅讓利促銷、大打低自備優惠付款的廣告已不稀奇，近期這股降價風也吹向豪宅市場。
本刊調查，繼台新金董娘彭雪芬、藝人利菁等看淡房市的屋主，陸續在中古豪宅市場認賠殺出，就連惜售多年的豪宅建商，去年也已棄守價格防線，蛋黃區的信義計畫區指標豪宅每坪單價已跌破200萬元大關，讓去年前3季北市豪宅交易件數創下4年新高。
近半年豪宅市場喜訊不斷，由全聯福利中心暨元利建設董座林敏雄推出的豪宅代表作、北市大安森林公園旁的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」帶頭衝高價，該案去年中完工交屋，實價揭露資訊高達11筆，低樓層出現每坪232萬元的高價行情，高樓層32樓更以每坪299萬元成交，刷新台灣豪宅單價最高紀錄，超越北市仁愛路宏盛帝寶，成為台灣新一代豪宅王，外傳台語天后江蕙也是該建案的買家之一。
豪宅交易爆量 均價續跌
不只新建案成交創高價，大安森林公園旁另一名宅「勤美璞真」頂樓樓中樓戶別，2012年傳出每坪要價304萬元，引發前央行總裁彭淮南關注後，自此待售長達6年，去年底終於賣出，市場預估每坪售價至少在250萬元以上，成為近期豪宅成交價的新指標。
指標豪宅高價成交消息不斷，難道豪宅市場已起死回生？本刊調查，2018年前3季台北市8,000萬元以上豪宅的交易件數多達159件，創下4年來新高，從交易量來看，豪宅市場似乎一片榮景，但從平均成交單價來看，卻又是另一回事。
根據交易資料顯示，國內豪宅單價已從2015年每坪120萬元，1年內急速下跌至111萬元，雖經2年低檔盤整，去年又降至110萬元，顯示除了少數特殊指標案例之外，豪宅市場已是建商降價求售的局面。
「北市新豪宅供給量實在太大，加上新屋的持有稅高，所以出現新指標案（如元利信義聯勤）持續挑戰行情新高，但成交量相當稀少，反倒是中古、非一線豪宅都出現降價求售的M型化趨勢。」國際房地產顧問公司瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析。
據瑞普萊坊公布2018年第四季全球城市豪宅指數，全球43大城市中，台北排名倒數第10名，在亞洲更是敬陪末座，輸給香港、新加坡、上海、曼谷等，全年跌幅達1.5％。
彭雪芬與利菁 認賠出場
去年第四季因元利ONE PARK等指標案，逆勢走高的成交價拉抬，讓國內豪宅市場的跌勢不至於太過難看，「扣除這些特殊個案，台北豪宅指數跌幅將更大。」黃舒衛說。
事實上，從前年起，持有豪宅的屋主看壞後市，決定認賠出場的消息不曾間斷，像是財務實力雄厚的台新金董娘彭雪芬，2017年就認賠1,700萬元，出售名下的中山北路豪宅「德杰FLORA」；而中山北路上的豪宅「中山富御」，也有屋主在持有4年多後，去年3月以慘賠6,000萬元含淚出場。
投資不動產有成的藝人利菁去年底自爆，台灣房市利潤不高、中小宅較好賣，已脫手南港百坪豪宅「大同璽苑」，賠了1,500萬元，「還不如把資金變現，改投資投報率更高的藝術品。」
不光是中古屋主斷尾求生、降價賠售，就連原本堅持豪宅價、惜售多年的豪宅建商，也終於調整策略，開始向市場靠攏。像是2011年就開始預售、曾是信義區豪宅一哥的「皇翔御琚」，從2015年自家董娘買下1樓戶力挺撐場後，整整2年半沒成交案，去年5月降價25％才成功售出1戶，以成交戶別290坪計算，等同1戶就便宜了1.77億元。
祭殺手鐧自救 推零自備
另外，像「西華富邦」「華固天鑄」這2個高指名度豪宅，以最新實價揭露資料與社區的歷史高價相比，跌幅都在3成左右。而敦化北路知名豪宅「文華苑」，近期賣出的10樓戶則比4年前脫手的8樓戶便宜了19％，讓住在同一社區的國巨董事長陳泰銘，因此成為這波豪宅降價資產縮水的受災戶。「豪宅總價高，隨便跌個幾％就有千萬元差距，對屋主來說真的很痛。」市場人市分析。
離蛋黃區較遠的南港豪宅「泰御」，2013年建商每坪開價喊破百萬元，但開賣後，一路降到如今的8字頭，甚至不惜使出殺手鐧，成為北市第1個祭出「零自備」、「全額貸」促銷的豪宅個案。
這波豪宅降價求售風也吹到開賣不久的指標性豪宅，去年中才喊出每坪要價300萬元的「冠德信義」，實價登錄揭露的第一筆成交紀錄，每坪單價僅190.2萬元，代表信義計畫區豪宅保二（每坪200萬元）大關已宣告失守。「雖成交的是低樓層戶，但跟當初開價差距實在太大，可見降價才能刺激出買氣在豪宅市場也是鐵則。」市場人士說。
台商資金回流 精打細算
該名市場人士指出，雖然新建案沒有歷史成交紀錄可做比較，但事實上，過去信義計畫區豪宅巔峰期，普遍每坪可賣到250萬至290萬元，目前均價都已落在220萬元上下，甚至有建案的低樓層售價來到1字頭。「市場上有這麼多豪宅可以選，不降價要怎麼賣？」該人士說。
另外，全球各國為了打擊利用海外帳戶跨國逃稅和不合理避稅的行為，將目標指向藏匿在海外免稅天堂的所得，有「全球版肥咖條款」的《共同申報準則》（CRS）這2年在歐美陸續實施，台灣也在今年起生效。市場期待在海外有龐大資金的台商，可能因此回台搶購豪宅。
對此，住展企研室經理何世昌說：「不要對台商存有太大希望，這些人本身就有房子，根本不急著買房，況且他們是會咬你一口的鯊魚，而不是會產卵的鮭魚。有錢人之所以有錢，是因為懂得精打細算，大家都知道市場不好，他們怎可能這時候去追價，除非產品本身很特殊，不然還是降價賣最實在。」
回顧台灣房市，已歷經5年多的盤整期，房地產業者認為，這2、3年靠著首購客撐起房市買盤後，發現首購客就如同台股裡的中小型股，完全不具市場領導性，就算買氣再怎麼回溫，每年的交易量也衝不破30萬棟門檻，「只有豪宅才是房市裡的權值股，今年台灣房市能否重返多頭，就看企業主及高階白領這些手頭有錢的人，願不願意出手買豪宅了。」市場人士說。
【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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