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台北市內湖五期被形容為「賠售一條街」的新富街，由於整條街都是房市極盛時期的豪宅建案，落成後每戶破百坪豪宅，自然轉手賠售價格也驚人，近3年新富街共有12戶轉售，屋主全部賠錢出場，更慘的是，賣不掉的屋主，最後甚至流入法拍市場，反倒吸引民眾搶標。

▲賠售一條街更慘的是，還要靠法拍賠售。（圖／翻攝自GoogleMap）

《屋比房屋比價平台》彙整最新網路待售資料發現，六都「待售超過1年以上」的住宅量高達9萬2682間，其中40坪以上的新成屋更位居「滯銷之王」。在台北市的部分，網路待售1萬3424筆物件，新屋佔比21％，中大坪數更佔45％。

豪宅屋主解套不易，有些屋主熬不過寬限期屆滿，要開始繳納本金，可能無力付款就落入法拍市場，內湖新富街已經創下「出場全都賠售」的紀錄，再硬撐的，就落入法拍市場或是出租。

根據法拍紀錄，2017年新富街有2筆法拍案件，皆為「遠雄米蘭苑」破百坪豪宅，分別在2拍與3拍標脫。但也有投資者見獵心喜，知道房價「打到骨折」，其中10樓戶，3拍時更吸引21人競標，以5628.99萬元拍定，共加價1485萬元。

▲新富街「遠雄米蘭苑」有2戶落入法拍市場，但都有人出手標下。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

去年底以來國內房市氛圍轉向樂觀，其中以台中建商信心最強，2018年核發建照總面積達505萬平方公尺稱冠，今年1月建照總面積數續冠全台，激發買氣回溫。

根據營建署主計室日前發布的全國核發建照統計，2018年核發建照總面積為3398萬平方公尺，創2015年來新高；居首的台中核發建照總面積為505萬平方公尺，較去年增加21.79%。內政部地政司報告指出，台中市新建案集中於北屯區、西屯區與南屯區。其中，以北屯區新建案數居首。

信義房屋太平新興店店長邱嘉鈴指出，核發建照樓地板面積成長，代表建商看好台中區域房市發展，加上2020年總統大選對國內房市前景是一大變數，在此之前，建商大力推案。

建商於台中推案集中重劃區居多，包含太平新光重劃區、11期重劃區等，同步帶動周邊二手市場價量上漲。信義房屋北屯松竹店店長溫明翰表示，建商持續於北屯區興建新大樓，間接拉抬二手屋的買氣。以松竹路為例，因靠近11期重劃區而激勵成交量上升。

邱嘉鈴表同感，她舉太平為例，因建商看好未來潛力而持續加碼投入，順勢帶動中古屋人氣回籠。今年第一季成交量明顯回升，農曆春節過後，幾乎每兩天即有一組網路預約客人。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

目前房價距離高點已小幅修正，還有沒有機會入市投資、買房賺錢呢？專家直言，現在短進短出賺價差，「有難度」；但是如果把投資時間拉長，趁著利率處於史上最低、租金指數卻一路上揚的時點，如果能找到合適標的買下買房出租，也是創造穩定現金流入的好方法。

▲過去預售屋常見短期買賣獲利，但隨著房地合一稅、實價登錄上路，投資客大量退場。

具有會計師與證券分析師資格的財經作家Miss Q表示，在通貨膨脹的壓力下，不動產除了是安身立命的處所，也是必須納入資產配置的重要拼圖。想要靠不動產獲利有幾種方式，快來看各自的優缺點和注意事項。

買進賣出 短線難賺價差

10年前，就算是菜籃族投身房市，短期進出、可以輕易在一、兩年內賺到10~20%的價差，但如今不可同日可語，屋比平台創辦人葉國華認為，想要靠買賣屋賺錢，現在是「不切實際」。

葉國華指出，由於實價登錄、房地合一稅上路，2016年起買屋、賣屋的所得，扣除成本與費用之後、還要被課15%~45%的稅，持有時間愈短、稅就要繳更多。大環境也不如以往，除了台北市以外，其他五都的新屋供給多，而台北市人口也呈現淨流出的狀況；還有軌道交通建設愈來愈綿密，台灣產業也從台北、新竹擴散至中科、南科，較難有某個城市、某個區域獨強的表現。

想賺房屋價差 長期抗戰才有曙光

Miss Q說，參考各項不動產指數，房價最低點已過，雖然現在購屋大賺機率不高，但是也不容易賠錢，可以參考實價登錄，購買合理價就好。

因為房屋至少要持有10年，房地合一稅才會降到15%，想賺買賣價差，勢必得長期抗戰。葉國華提醒，現在入市且須具備更專業的地產知識，要能判斷買價是否符合行情、甚至在行情以下，或是能在廢墟內找黃金，買老舊屋來修繕加值。

買房出租 中長期可保現金流入

早年常有人買下整層住家，隔成好幾間套房出租，年租金報酬率可達5~10％，但其實住家改建套房違反《建築法》、消防法規，違章套房火災導致租客喪命的新聞時有所聞，政府也多加查緝，想當守法房東、只能購買標準型商品。

▲房貸利率低、租金持續上揚，若房屋入手價夠低，出租報酬率很可觀。

Miss Q表示，買屋出租的年投資報酬率大約2%，若與買房的資金成本1.6%相比，還是高出一點點，「把買房當作對抗通膨的工具，另方面賺取比放銀行活存多一點的收益，就資產配置觀點來說還是可行的。」

中南部租屋收益可期

台灣ETF投資學院創辦人李柏鋒則認為，在台北買屋出租效益低，但在中南部還有可為，「可挑選總價不高、但租屋需求旺盛的大學城週邊，年租金報酬率可達4~5%。」躋身包租公最大的優點，就是可以創造每個月穩定的被動收入與現金流入。

不過，當房東也不是翹腳收租就好，也要承擔空租期以及房客素質不佳的風險。目前政府鼓勵房東將房子委由專門包租代管的業者經營，不過房東也必須犧牲一點報酬率，支付業者費用。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

桃園市副市長游建華2019年3月20日主持市政會議，聽取龍潭區公所「龍潭區福利社區化」專題報告後表示，社區發展是各區公所的重要業務之一，龍潭區公所透過邀集在地居民成立志工隊，協助老人關懷據點、兒少據點、身心障礙據點等提供各項服務，為年長者、兒少、身障者及新住民等弱勢團體營造更好的生活空間。針對區公所建議增加各區提報聯合福利社區旗艦計畫數量，以及增加兒少據點及預算等議題，也請社會局進行研議，持續提升社區居民更良好的照顧服務。

▲游建華：積極推動桃園社區發展，提升社區照顧能量(圖：桃園市政府)

龍潭區長胡星輝表示，龍潭區推動福利社區政策，包括：自2005年起配合「台灣健康社區六星計畫」，截至2018年止增設共計22處老人關懷據點，提供電話問安、關懷訪視、餐飲及健康促進等服務；2013年起陸續開辦中興、高原、及八德等3處社區兒少據點，針對有需求的家庭學童提供平日及寒暑假課程，以及課後臨托與照顧等服務；2016年起亦開辦大中正社區身心障礙據點，提供身心障礙者包括生活自理、人際及社交技巧、休閒生活、健康促進及社區適應等服務。

 

胡區長也表示，龍潭區公所彙集社會局、家庭服務中心及各旗艦社區等資源辦理聯合福利社區旗艦計畫，例如三林社區發展協會結合烏林、凌雲、九龍、八德及宜德養護中心等6個旗艦社區，提出「左手牽右手、讓愛傳出去」計畫，推動福利社區化，全面提升社區照顧服務能量。另三水領航計畫則由三水社區領航，結合高平、大中正、石門、高原、中興等旗艦社區，由在地人提供在地志工服務，擴大社區服務的深度及廣度，2018年度推動成果良好。惟因目前市府辦理福利社區旗艦計畫採一區一案方式辦理，期盼未來可增加各區申請上限，為社區居民提供更完善的服務。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

為回應民意，減輕房屋稅負擔，台南市召開2019年不動產評價委員會，針對現行房屋稅課稅標準進行討論。會議後即由台南市政府王時思副市長統一對外說明委員會評定結果，包括中古屋回歸2016年調整前的標準、過去漲幅歸零、新屋標準單價打折、折舊率提高至1.17％、路段率核實調整等新措施。可預見2020年房屋稅將大幅降低，估算因本次調整受惠的房屋戶數有139,379戶。

▲台南市不動產評價委員會今決議：舊屋漲幅歸零、房屋標準單價六都最低(圖：台南市政府)

王時思副市長首先感謝各界專家學者及議員的參與，讓委員會順利完成評定作業。她表示，不動產評價委員會針對各界關心的議題做出幾項重要決議，第一是中古屋的部分，2011年到2016年的漲幅部分確定歸零取消；第二是2016年後新屋房屋稅調漲的幅度降低，調幅是2013年評定標準的58％，調整後為六都最低；第三是折舊率的部分，從1％提高到1.17％，至於殘值率則下降到29.80％。

 

在自住型購屋且單一持有的稅率部分，王副市長表示，因為自住型房屋的稅率是法定稅率，基本上不能調整，所以評價委員會的決議是將該類房屋的課稅現值折減16％。市府也會儘速研議提案修訂台南市房屋稅徵收率自治條例，希望制定差別稅率，也就是針對多屋族的部分，訂定出稅率的差別性，避免造成擁有多棟房屋者也享有最低稅率的狀況。

 

南市2016年評定之房屋標準價格，適用迄今將屆3年，市府這次召開的不動產評價委員會，評定了房屋標準單價、折舊率及地段率等項目，調整重點說明如下：

 

一、2011年7月1日至2016年6月30日建築完成之中古屋，標準單價調幅歸零，調回2013年評定之標準。

 

二、2016年7月1日起建築完成房屋，標準單價改採行政院主計總處營造工程物價指數打折調整，調幅是2013年評定標準的58％，調整後之標準單價為六都最低。

 

三、鋼骨造、鋼筋混凝土造等房屋之折舊率由現有1％提高為1.17％、殘值率降低至29.80％。

 

四、本次地段率調整以調降居多，計調降388個路段、調升71個路段，其餘2,576個路段維持原標準。

 

五、同時為減輕購屋自住型市民負擔，有附帶決議的通過全國單一自住房屋稅打折，建請議會支持「台南市房屋稅徵收率自治條例」修訂非自住房屋差別稅率，以平衡自住戶稅率之折減。

 

以坐落在家樂福安平店附近2003年興建完成的30坪公寓為例，2019年房屋稅為6,378元，2020年房屋稅將降為3,708元。以坐落新營區新東里東學路2006年興建完成的63.5坪3樓透天厝為例，2019年房屋稅為10,266元，2020年房屋稅將則降為6,242元，一次降了近4千多元。

 

本次評價委員會的結果是在兼顧稅賦的公平性、合理性之下做出決議，向輕稅的目標更進一步，市府也將會儘速依據2019年不動產評價委員會之決議，依法公告自2019年7月1日起適用調降後的房屋稅，使大家感受到市府、不動產評價委員會，以及議會共同為減輕市民房屋稅負擔所做的努力。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

台南市府320193月20日澄清表示，本次不動產評價委員會的決議皆已積極回應民意包括台南市議會臨時會決議，如中古屋取消漲價、新屋訂出合理減稅方案、調高折舊率、調降地段率及調降單一且自住房屋稅等。

▲針對部分議員指教今日不動產評價委員會做成決議，台南市政府回應如下

本次委員會主要任務是評定未來3年(即2020年至2022年)核定房屋稅時應適用的標準價格。市長在選前承諾凍漲，這次調整漲幅降為零，中古屋部分調漲歸零，皆已遠遠超過本年度上漲的16％稅負；而新屋的標準單價漲幅僅58％，已低於台中市與桃園市60％的漲幅，以新建4層樓72坪透天厝為例，在台南市調整前應納房屋稅為15,366元，調整後為12,196元，調降幅度達20.63％。同樣房屋在其他5都的房屋稅，台北市是26,704元、高雄市15,509元、新北市13,881元、桃園市及台中為12,339元，台南市是最低的。

此外，委員會還加碼通過只要是市民所有的房屋符合全國單一自住使用的要件，2020年房屋稅的課稅現值還可以折減16％，也就是再打84折，民眾收到2020年房屋稅單時將會更有感。

 

台南市2019年不動產評價委員會委員除本府業務當然委員外，係由專業代表組成，包括不動產估價師公會、土木技師公會、建築師公會、都市計畫專家等代表，依法執行法定評定標準價格任務，為了降低未來3年市民的租稅負擔而努力。會議中委員們就其專業對各討論提案表達其看法，並非一言堂。議員實不宜質疑委員專業性及中立性，更不宜以搧動肉搜的訴求造成委員名譽受損，台南市府對此深表遺憾。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

土地交易量一直是房地產市場的前期指標，2018年全台土地交易，可謂是連2年趨於回溫。宏大國際資產統計2014年至2018年全台六都億元以上土地交易，顯示自2014年高點3774億元，後連續下滑2年，低點在2016年交易只剩約2104億，到近2年逐步回溫，尤其2018年大幅提提高到3384億，土地交易似乎呈現止跌回升的跡象，也無怪乎最近大同尚志資產2筆土地標售，在新北市土城區與台北市長安東路的土地，都分別由和碩(茂德)及興富發以幾乎創新高的價格取得。

▲宏大國際資產陳益盛總經理分析，六都土地交易量，連2年微幅上揚，建商最愛買這4種土地

宏大國際資產陳益盛總經理分析，其中雙北市已明顯交易量回溫，尤其新北市因板橋、新店、三重、土城等多處重劃區土地釋出，交易量(金額)相對穩定，5年內已有3年交易金額居六都之冠，而桃園也隨著機場捷運及青埔航空城開發的發酵，2018年的土地交易量微幅超越新北冠全台。

 

據陳益盛指出，其實土地交易量原本可能更高，近5年來房市雖大致逐年下修的走勢，但房屋的原料土地卻相對議價空間較小，呈現「房價下跌、地價不跌」的現象，也使得多數建商呈現左右為難的窘境。面對這種全民期待房市下修的心態下，遇到地主價格文風不動、或降個意思意思，也只能多看多比較。陳益盛以近年媒合多筆土地的經驗及統計觀察表示，除了一定的土地規模外，建商較為青睞的開發標的有4大類：

 

分別是(1)土地坐落距離捷運800米內、(2)具有重大建設或題材周邊土地、(3)河岸或公園景觀等，(4)具有商用投資開發價值的地段等，才是建商較為積極尋求的開發標的，否則仍有不少建商是以合建方式進行開發，來降低投資風險。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

儘管東區商圈弱化議題吵得沸沸揚揚，但仍有投資人看好東區的發展，依據內政部實價登錄近期揭露資料，東區大安路一段在2019年1月出現一筆店面交易，交易總價1億3千萬，交易面積約48.28坪，每坪單價約269.2萬，是實價登錄揭露資料中、大安路一段上、單價排名第七高的店面，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，大安路橫跨忠孝東路，大安路一段上有許多時尚精品，雖然人潮不如忠孝東路多，因此店家大多以培養老客戶為主，大眾品牌較少，商品有特殊性，或是具有品牌效益的商家，較能吸引顧客，另一方面，也因店租比忠孝東路低，招租相對容易，且該路段長久以來都以時尚潮流為主，故符合行情的店面釋出，仍有買方願意接手。

▲危機入市，東區店面有買家，時尚精品街，價好買方接

知名商圈通常釋出稀少，且東區雖然在這幾年較為蕭條，但店面總價仍居高不下，非有一定財力，難以進駐當房東。住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬表示，大安路在東區，與216巷及延吉街都是許多店面布局的主要街道，而大安路一段的店租約一坪8000元，該筆交易單價269.2萬頗符合目前市場行情，且該坪數接近50坪，因此總價超過1億也在買方對於東區店面的接受範圍內，此外，東區即使店面效益不如過往，但仍有其指標性，故店面總價超過1億實屬正常。

郎美囡指出，近年由於電商衝擊性強，店面的效益備受考驗，不過著重體驗、或是獨特性高的商品，在店面的需求度上高，且由於消費模式的改變，許多店家以培養老顧客為行銷主力，也減少對過路客層的依賴性。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

信義區A級商辦租金牌價落後指標的台北世貿中心國貿大樓宣布自2019年3月1日起調漲租金牌價，每坪上看3,300元。國貿大樓表示：「信義區A級商辦持續需求大於供給，為反映市場行情，國貿大樓低樓層每坪3,300元至3,700元之間。」國貿大樓調漲租金，反映信義區A級商辦租金將全面超過每坪3,000元，租金行情未來仍有想像空間。

▲台北世貿中心國貿大樓宣布自2019年3月1日起調漲租金牌價，每坪上看3,300元

國貿大樓建議：「企業主在選擇辦公大樓做為營運空間時，應以淨坪來評估較為準確。」國貿大樓的高CP值是它的競爭優勢，信義區一直是A級商辦的A級戰區，國貿大樓擁有信義區內A級商辦最低的公設比26-28％，對比其他大樓36-40％超高公設，實坪租金每坪價差高達近2,500元，租戶更能有效運用辦公空間並降低營運成本。

 

此外，商辦大樓在資本設備的更新與維護的投資，亦是企業主選擇商辦標的重要參考指標。國貿大樓表示：「以租金收入的4％作為設備預算是合理的規劃。」事實上國貿大樓每年投入6仟萬元用於設備的更新，每年更以超過租金4％的預算作設備的維護，總計每年在設備更新與維護的投入約在1億元。也因此在2013年獲CBRE選為台北十大名辦，更獲財團法人台灣建築中心頒贈「金質防火標章」。

 

群聚效應也是知名企業會集中在商辦的A級戰區的主要原因，它彰顯著企業的價值。以國貿大樓為例，目前有22家駐台代表處進駐，儼然是個小型使館區。另外，包含外貿協會、資誠和安永聯合會計師事務所、滙豐銀行和知名外商總部等也都在國貿大樓設址。

 

選擇A級的辦公大樓當然要以它的CP值、對設備維護的用心，還有優質的管理等三方面來考量。戴德梁行董事總經理顏炳立日前指出，2019年台商回流，尤其看好工業用地及商辦市場，商用不動產市場將持續熱絡，連帶推高租賃價格。國貿大樓租金遠低於市場行情，在維護服務品質的考量下，租金的調整明顯具有正當性，即使國貿大樓此次將租金牌價調到3,000元以上，仍然具有競爭優勢，意謂著信義區A級商辦行情欲小不易。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

隨著淡海輕軌捷運通車、美麗新廣場淡海館正式營運，美麗新商圈雛形浮現，交通建設與商業機能逐步完善，吸引民眾到淡海新市鎮居住。宏盛建設合建案「海洋都心」為淡海商業區指標個案，第3期即將正式公開。宏盛建設指出，新興的美麗新商圈，吸引越來越多年輕首購、小家庭、退休換屋等重視生活品質的族群移居，房市能見度頗高，「海洋都心」近期詢問度明顯提升，區域客與外地客各占一半比重。

▲宏盛建設：美麗新商圈成形「海洋都心3」即將正式公開，美麗新廣場(美麗新提供)

宏盛建設目前在該區主力銷售個案為「海洋都心」、「宏盛新世界」系列。為永續服務社區住戶，宏盛建設將設置逾百人規模的服務團隊常駐於社區，提供住戶包括購屋、修繕、代售、代租等完整服務。

▲美麗新影城(美麗新提供)

近年越來越多民眾移入淡海新市鎮，各界紛紛挹注資源，在此規劃建設或藝術亮點，除了宏盛建設在此努力，由國際知名波蘭插畫家Filip Pagowski(菲利普．帕戈斯基)設計的台灣首座「國際藝術籃球場」，也在2018年底落成，開放民眾免費使用。

▲美麗新影城巨幕廳(美麗新提供)

緊接著2019年3月，由台灣設計團隊4CUS操刀的彩繪貨櫃、玩轉圍籬逐步完成，宏盛建設也邀請擅長運用光和空間創造互動裝置的台灣藝術家莊志維，創作雷射地景裝置，透過藝術妝點，讓生活區域成為更多想像力迸發的風格空間，整個淡水最具特色生活氛圍的區塊儼然成形。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】